29 ноября 2021 15:28

Метр на человека

Правительство готовится выполнить президентскую задачу – вводить по одному квадратному метру жилья на человека в год.

Для этого государству придется взять на себя координацию действий между застройщиками, муниципальной властью, монополиями и потребителями.

В прошлом году в России было построено 50 млн кв. м жилья, а согласно программе к 2010 году должны построить 80 млн. Чтобы выполнить наказ президента, необходимо утроить сегодняшние показатели. Как считает первый вице-премьер Дмитрий Медведев, сделать это реально.

В качестве мер господдержки из федерального бюджета уже субсидируются процентные ставки по кредитам на строительство, предоставляются государственные гарантии по кредитам на обеспечение площадок коммунальной инфраструктурой, субсидируется строительство автомобильных дорог.

Сейчас в 11 регионах страны готовится запуск пилотных проектов комплексной жилищной застройки. На 38 площадках будет построено около 20 млн кв. м жилья.

Основная задача «пилотов» заключается в разработке механизма эффективного взаимодействия всех участников строительства.

У них есть три проблемы. Во-первых, обеспечить строительство электрическими и газовыми сетями, находящимися в ведении РАО «ЕЭС» и «Газпрома». Затем обкатать механизм финансирования инфраструктурного обустройства площадок. И наконец, муниципалитеты должны разработать планы развития территорий.

Клубок задач взаимосвязан: в отсутствие градостроительных документов монополии не знают, куда тянуть свои сети и будут ли они обеспечены спросом. Соответственно, прокладка инфраструктуры тоже стоит денег, которые необходимо привлечь в банках, а они неохотно дают кредиты без обеспечения и гарантий.

Все эти вопросы предстоит урегулировать в ближайшие месяцы. Пилотные площадки находятся в стадии оформления. Аукционные торги по ним пройдут до 1 ноября. При этом, по словам председателя комиссии по развитию рынка доступного жилья президентского совета по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике Александр Бравермана, инвестор должен понимать, когда, в какие сроки и за счет какого финансирования стройплощадки будут оснащены коммуникациями.

Кроме того, набирает обороты идея индивидуального и малоэтажного строительства.

В последние годы россияне охотно покупают дома в хорошо обустроенных поселках или строят их сами. Есть регионы, где 60 –70% сдаваемого жилья – малоэтажное. И это соответствует не только исконно русской традиции – жить в своих домах из экологически чистого дерева поближе к природе, но и общемировым тенденциям – около 80% новых индивидуальных домов в США и Канаде вводится на основе конструкций деревянного домостроения. А в странах ЕС существует даже специальная программа «Деревянная Европа».

Безусловно, мало кто откажется жить в собственном просторном доме на лоне природы, но далеко не всем это по карману.

Для того чтобы снизить стоимость готового дома, Дмитрий Медведев предлагает вести строительство в промышленных масштабах: «Если мы сможем строить малоэтажное жилье крупными сериями, то сможем получить цены, приемлемые для самых широких слоев наших граждан, а это является основной задачей нацпроекта «Доступное жилье».

В реализации данного проекта также необходимо регулирование со стороны государства. «Стихийно эта деятельность вестись не может, мы должны привнести в эту работу порядок, стандартизировать ее», – считает Дмитрий Медведев.

Для правового закрепления роли государства в этом процессе подготовлен соответствующий проект закона о регулировании малоэтажной застройки, который уже прошел первое чтение в Госдуме.

Закон рынка сработал

Не успели власти объявить о планах крупномасштабного жилищного строительства, как на них отреагировал рынок – цены на стройматериалы взлетели до космических высот. Таким образом их производители стремятся отнять у строителей и риелторов жирный кусок прибыли, который те получили за последние годы безудержного роста цен на жилье.

Почувствовать на себе все прелести перетягивания ценового одеяла на себя может каждый, кто решит затеять ремонт. Автору этого материала два стеклопакета обошлись почти на 40% дороже, чем год назад. Подорожало все, вплоть до стоимости труда рабочих. И вовсе не на уровень официально объявленной инфляции.

Как недавно жаловался на одной строительной конференции представитель московского СУ-155, по итогам прошлого года тонна металла выросла в цене более чем на 40%, причем арматура небольшого диаметра подорожала вдвое. Провода из цветного металла увеличились в цене на 55%. В этом году в первые месяцы тенденции к замедлению роста замечено не было.

Однако наиболее фантастично выросли цены на хлеб стройиндустрии – цемент. Два года назад, когда предприниматель Филарет Гальчев еще был далек от статуса монополиста в этом сегменте рынка, цемент наиболее популярной марки М500 стоил всего 1400 руб. за тонну. Однако затем предприниматель купил заводы у жены московского мэра Елены Батуриной, и сразу после сделки его компания «Евроцемент» повысила цены на 50%. И на этом не остановилась, сумев отбить атаку Федеральной антимонопольной службы, заплатив ей мизерный штраф.

Покупка цементных заводов позволила «Евроцементу» сконцентрировать в своих руках 46% всех мощностей страны, в том числе 81% мощностей Центрального федерального округа, и фактически стать монополистом рынка. Сейчас цемент этой марки по крупным договорам стоит 3600 руб., а на бирже – 5000 руб. Цены у «Евроцемента» уже вовсе не европейские. Там тонна обойдется заметно дешевле – порядка $100, а в Китае вообще $40. Но китайский цемент почему-то не сертифицирован в России, что сдерживает широкомасштабный экспорт.

«Цены на стройматериалы выросли больше, чем мы предполагали, – утверждает заместитель генерального директора ОАО «Росжелдорстрой» Андрей Тимочкин. – А доля материалов в стоимости строительства объекта составляет 40 – 50%. Есть случаи, когда заказчик просто не успевал изменить стоимость строительства объекта, которая рассчитывалась еще по ценам прошлого года, и в связи с этим возникают неурегулированные вопросы».

Впрочем, «Росжелдорстрой», который обладает большой собственной производственной базой и в прошлом году построил для ОАО «РЖД» 1238 квартир общей площадью 76,8 тыс. кв. м, страдает от повышения цен значительно меньше тех, кто сам не производит стройматериалы. Как сообщил Андрей Тимочкин «Гудку», на предприятии идет постоянный мониторинг издержек, цены сравниваются со среднерыночными и выбираются поставщики с оптимальной ценой.

Впрочем, едва ли рост цен на стройматериалы и инфраструктуру серьезно помешает программе «Доступное жилье», которую реализует правительство. Интересно, что цены на само жилье сейчас растут очень медленно, а на старые и не очень хорошие старые квартиры на вторичном рынке они уже заметно поползли вниз. Это означает, что реагировать адекватно застройщикам явно не позволяют низкие доходы населения. Вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев считает, что «основной фактор, который порождает рост цен, – дефицит жилья, а остальные несущественны». По его мнению, разрыв между себестоимостью и продажной ценой все еще велик. Аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» подсчитали, что себестоимость строительства одного квадратного метра в Москве составляет примерно $1 тыс., а его рыночная стоимость – более $4 тыс. Поэтому, даже если себестоимость поднимется в два раза, возведение домов все равно останется сверхприбыльным.

Более того, без такого роста цен едва ли может быть выполнена и сама программа «Доступное жилье». Дело в том, что на ее реализацию необходимо все большее количество стройматериалов. К примеру, производство цемента к 2010 году нужно поднять с 60 до 90 млн тонн. Если у производителей стройматериалов не появятся средства на модернизацию и расширение своих производств – значительного роста жилищного строительства просто не произойдет.

И законы рынка здесь уже сработали. Новые цементные заводы сейчас строят Олег Дерипаска, та же Елена Батурина и даже французская фирма Lafarge. Сейчас реализуется около двух десятков проектов, и их расчетная мощность превышает 80 млн тонн.

Систему финансирования нужно перевернуть

Виктор Ивантер, академик, директор Института народно-хозяйственного прогнозирования РАН:

– У нас система жилищного строительства стоит на голове и плюс к этому это стояние на голове еще и законодательно оформлено.

Во всем мире строится дом, потом продаются квартиры. У нас, как всегда, все не так. У нас в действительности люди покупают не квартиру, а право на квартиру. Наша Государственная дума придумала и приняла закон о долевом участии. Я утверждаю, что никакого долевого участия у участников процесса не существует. Потому что законы рынка в этом плане во всех странах действуют одинаково: если я вношу свою долю в строительство дома (квартиры), то после продажи дома я должен получать и доход от его продажи. А у нас даже близко этого нет. Наш дольщик внес долю в строительство дома и получил право на получение квартиры. Но еще не факт, что он эту квартиру получит. Потому что Госдума сильно запутала этот вопрос.

Власть почему-то разрешила собирать деньги с населения на строительство жилого дома любой фирме, которая приобрела право на участок земли. При этом никого не интересует, умеет эта фирма строить или нет, есть у нее опыт или нет, наконец, есть у нее юридически оформленные гарантии, что дом этот будет построен и квартиры получат именно те, кто внес деньги на принципе долевого участия. Я уже не говорю о том, что никто не страхует свое долевое участие. Просто джунгли какие-то.

Во всем мире, где экономика развивается на базе рыночных отношений, деньги на строительство жилья берут в банке. Банк дает кредит на строительство жилого дома фирме, которая подрядилась строить дом. Но банк, прежде чем дать кредит, исследует всю подноготную этой фирмы на предмет: сумеет ли она построить дом и вернет ли выданный ей кредит? А у нас Госдума позволила любому проходимцу собирать деньги с населения, если этот проходимец сумел получить участок земли под строительство. Никто не проверяет даже, как он получил это разрешение.

Когда стали возникать как грибы после дождя скандалы с обманутыми участниками долевого вклада в жилье, думцы стали говорить: а что же вы не проверяли фирмы, которым вы доверили деньги, на предмет их надежности? Это неправильная постановка вопроса. Не надо навешивать на гражданина несвойственные ему функции. Это должны делать банки. Они умеют это делать, и они заинтересованы в таких проверках, так как хотят получать свою мзду за свою профессиональную работу. Но для этого должны быть выстроены нормальные экономические отношения. Вы хотите купить квартиру? Идите в банк, берите кредит и с гарантией через некоторое время эту квартиру получите. А жулики и проходимцы с рынка жилья исчезнут.

Саму систему финансирования жилищного строительства нам надо с головы поставить на ноги. И ничего тут особого придумывать не надо. И тогда с обманутых дольщиков это наследие 1990-х годов будет снято раз и навсегда.

Теперь конкретно о ситуации в Москве.

Мы стимулировали спрос на жилье. Но на этом рынке у нас образовалось два сегмента свободного ценообразования на жилье. А если у вас спрос выше предложения, то у рынка есть два ответа на решение этой задачи. Первый – увеличивается предложение, а второй – увеличиваются цены. Более того, есть экономический закон, который у нас действует. Цены на жилье в Москве – являются ли они экономически оправданными? Да, являются. Почему? А потому, что жилищный рынок в Москве – это дефицитный рынок. Когда вы на дефицитном рынке вводите свободные цены, получаете цены дефицита, а не цены равновесия. Что мы и имеем.

Москва каждый год вводит в действие 5 млн кв. м жилья, но на рынке-то только полтора. Потому что полтора миллиона – это социальное жилье, а полтора – это замена ветхого жилья, пятиэтажки-то хрущевские сносятся. При этом я не беру в расчет элитное жилье, где цена квадратного метра никакой роли не играет, там человек добровольно платит и по $10000 за метр. К рынку жилья как экономической категории это ровно никакого отношения не имеет. Мы говорим о жилье экономического класса, а этот рынок дефицитный. С другой стороны, платежеспособный спрос сам по себе в нормальной рыночной экономике – это двигатель для отечественного производства. Но там нет мгновенности. Поэтому есть спрос, что мы называем, канализированный, то есть по каналам. Скажем, если мы выдаем доходы, которые пойдут на приобретение квартир, то они не попадают на потребительский рынок, наоборот, они уходят с потребительского рынка, который в этом случае проседает. Это тоже плохо.

Какой же выход? Их два.

Первый – отменить свободные цены, поскольку рынок дефицитный. В этом случае получим распределение жилья, то, что мы уже имели в советское время.

Второй вариант – мы уходим от дефицита за счет мощного жилищного строительства. Для этого нужен мощный стимул. Где его взять?

Мощным стимулом к инвестициям является налоговая система. Здесь тоже все достаточно просто. Если бизнес инвестирует свои доходы, к нему должен быть применен минимальный уровень налогов. А вот если он направляет свои доходы на потребление, тогда налоги с него следует брать максимальные. А это уже Мосгордума решить не в состоянии, это – прерогатива Государственной думы России.

Фото ИТАР – ТАСС


Три составные счастливой жизни

Хорошая жизнь – это свой дом, счастливый брак и высокооплачиваемая работа. Такие приоритеты расставили россияне в своем представлении о счастье.

Результаты исследования ВЦИОМ, проведенного в апреле этого года показали, что примерно 70% опрошенных россиян мечтают о собственном доме. Затем для ощущения полноты бытия им не хватает счастливого брака – 65% опрошенных высказали такое мнение. И на третьем месте оказалась высокооплачиваемая работа – 57% опрошенных проголосовали за желание получать высокий ежемесячный доход.

Из результатов опроса нетрудно догадаться, что главным в России по-прежнему остается жилищный вопрос. Невозможность для большинства россиян в молодом возрасте приобрести собственную квартиру, а еще лучше – дом, приводит к многочисленным проблемам в семейной жизни.

Поэтому абсолютно логично выглядит желание властей в первую очередь преодолеть жилищный кризис. А вместе с ним во многом будет решен и вопрос укрепления семьи и рождения детей.

Следует отметить, что желание иметь двоих детей высказали более четверти опрошенных (27%), троих детей хотят иметь 11% и одного ребенка – только 6% россиян. Исходя из этого, можно смело предположить, что более трети наших граждан из всех приоритетов на первое место поставили семейные ценности и желание иметь двух и более детей. И если государство создаст им условия в виде доступного жилья, образования и возможности зарабатывать хорошие деньги, то их мечты смогут воплотиться в жизнь.

Но мечты мечтами, а реальность такова, что более 70% россиян тратят на питание более половины своих доходов. И им недоступны такие радости жизни, как отдых за границей, высшее образование для детей, и еще много чего интересного.

Как обеспечить большинство своих граждан доходом, сопоставимым с общемировым уровнем (1500 – 2000 у.е. в месяц)? Ведь в России цены на потребительские товары сейчас гораздо выше общемировых. Связано это прежде всего с массовым преобладанием импортных товаров: транспортные услуги и комиссия продавцов приводят к увеличению стоимости товаров, произведенных в других странах, и наценка достигает 100% от их закупочной стоимости.

И без решения этой проблемы уровень жизни россиян улучшить не удастся.




Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30