05 марта 2021 12:17

Выгодная аренда

Доходные дома помогут решить проблему нехватки жилья

Жильё в столице обойдётся квартиросъёмщику в 10 тыс. руб, но только в том случае, если в роли арендодателя выступит государство.
Соответствующий законопроект принят Госдумой в первом чтении.

Государство старается сделать жильё доступнее для населения. Квартиры социального найма, скидка при покупке жилья малоимущими семьями, страхование ипотечного займа – всё это должно помочь в решении острой проблемы нехватки квадратных метров. Законопроект о некоммерческом найме жилья – это ещё одна мера, благодаря которой 8% граждан смогут получить крышу над головой.

Суть этой программы достаточно проста. Арендодатель (чаще всего в этой роли выступают госорганы или муниципалитет) сдаёт жильё по ценам ниже средних по рынку. Встать на очередь на «некоммерческую» квартиру может любой человек, чей доход не позволяет купить свою собственную или взять ипотеку.

В чём-то эта схема схожа с социальным наймом, который уже давно работает. Тот, кто не может купить свою квартиру, арендует её у государства по более низкой цене. Однако здесь есть несколько ключевых отличий.

Например, постояльцы социальных квартир имеют льготы на «коммуналку» до 30%, у жителей доходных домов скидок нет. За все блага цивилизации они платят в полной мере. Ещё одно отличие – срок действия договора. Если социальный наём предполагает бессрочное владение квартирой, то некоммерческое жильё сдаётся минимум на год и максимум на 10 лет.

Распоряжаться своими четырьмя стенами жильцы также могут по-разному. В случае социального найма – квартиру возможно сдать или завещать. А вот если съёмщик некоммерческого жилья захочет сдать квартиру, ему грозит серьёзный штраф, размер которого, правда, пока не утверждён.

Но, пожалуй, главным ограничением станет тот факт, что человек, получивший место в доходном доме, автоматически снимается с очереди на жильё. Выходит, получая крышу над головой по сравнительно невысокой цене, человека связывает масса ограничений и обязательств.

Между тем аренда некоммерческой квартиры гарантирует съёмщику, что он не останется на улице по прихоти владельца. Зачастую каждый игрок этого рынка рискует быть обманутым. Рынок аренды жилой недвижимости в целом остаётся непрозрачным и лишь частично находится в правовом поле, объясняет аналитик УК «ФИНАМ Менеджмент» Максим Клягин. А это значит, что принятие закона о некоммерческом найме станет важным шагом в развитии сектора доступного жилья.

В других странах некоммерческий наём решает много социальных проблем, объясняет вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. «Для наших граждан это станет определённым спасением, однако готовы ли инвесторы вкладывать в строительство – это большой вопрос. Всё зависит от механизмов внедрения, которые выберут законодатели», – говорит эксперт.

Он считает, что потенциальными интересантами этой программы станут пенсионные фонды и страховые компании. Этих инвесторов привлекает, в первую очередь, надёжность вложения. «Несмотря на то, что эти активы не приносят высокой доходности владельцам, они являются достаточно надёжными с точки зрения ликвидности и стоимости», – объясняет Константин Апрелев.

Однако, чтобы привлечь застройщиков к проекту, государство должно гарантировать им определённые условия, потому что пока игроки рынка не видят для себя выгоды. В среднем срок окупаемости таких проектов составляет 10 лет. «В такой ситуации позитивно повлиять на темпы развития подобных проектов может только существенная государственная поддержка, например, в форме различных субсидий, налоговых и других льгот. Также можно расширить интерес к этому рынку со стороны профильных зарубежных игроков», – считает Максим Клягин.

Проект некоммерческого найма – пилотный. Участвовать в нём согласились власти Ленинградской, Московской, Самарской, Оренбургской, Орловской, Новосибирской, Калужской и Тульской областей. В Москве доходные дома начали строить ещё в 2008 году. Сейчас их 12, и в них живут 3,7 тыс. семей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. «Разговоры о коммерческом найме ведутся несколько лет, но на практике такие проекты практически не реализуются. Основная причина, полагаю, как раз в сравнительно невысокой рентабельности», – говорит Максим Клягин.

Эксперты также сомневаются в востребованности этой программы в небольших городах, где снять квартиру можно за 6–7 тыс. руб. Ещё один недостаток документа заключается в том, что список людей, претендующих на место в доходном доме, ограничен критериями. На общественных слушаниях специалисты посоветовали законодателям расширить список потенциальных квартиросъёмщиков.

В частности, эксперты предлагают включить в этот перечень малоимущих граждан, которые сейчас могут претендовать только на квартиры социального найма.

Специалисты в сфере недвижимости также не исключают злоупотреблений как со стороны самих граждан, так и со стороны чиновников. «В этом вопросе много нюансов, соответственно будут злоупотребления, различные обходные пути, которые придумают изобретательные граждане. Здесь необходимо максимально формализовать процедуру, сделать её независимой от принятия решения конкретным чиновником», – говорит управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин.

Остаётся главный вопрос: готовы ли сами россияне пойти на сделку с государством и отказаться искать квартиры по старинке, через объявления и знакомых? «Некоммерческий наём – шанс для молодых семей, семей с невысоким доходом получить в пользование недорогое жильё», – считает Вадим Ламин.

Александра Посыпкина

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31