24 октября 2021 05:25

Мера доступности

Эксперты рынка предлагают учиться у американцев строить жилые дома

В Российском союзе промышленников и предпринимателей (РСПП) разрабатывается Концепция социальной жилищной политики РФ, в которой будет использован опыт США. Интерес к этому документу уже проявили Минфин, Минэкономразвития и Счетная палата.
Эксперты рынка предлагают учиться у американцев строить жилые дома

Пока в России на новое жилье могут рассчитывать в основном только обеспеченные граждане
В Российском союзе промышленников и предпринимателей (РСПП) разрабатывается Концепция социальной жилищной политики РФ, в которой будет использован опыт США. Интерес к этому документу уже проявили Минфин, Минэкономразвития и Счетная палата.

Как рассказал «Гудку» председатель комиссии по строительному комплексу Совета РСПП по конкурентоспособности и отраслевым стратегиям, президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман, для подготовки концепции представители АСР и Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) в сентябре посетили США. И теперь предлагают Правительству РФ перенять зарубежные схемы строительства социального жилья и ипотечного кредитования.

Основной аргумент – объем ипотечного кредитования у американцев достиг 54% ВВП, в то время как в России составляет менее 1%. А на реализацию социальных жилищных программ только федеральный бюджет США ежегодно выделяет не менее $20 – 24 млрд.

Между тем, как сообщалось ранее, в июле каждая 693-я американская семья лишилась дома из-за проблем с невыплатами по кредиту. За счет конфискованных квартир выросло число предложений на рынке недвижимости – на продажу было выставлено 4,5 млн домов. При этом спрос на недвижимость за последние полгода упал из-за ужесточения условий по кредитованию, что привело к падению цен на недвижимость на 3%, и по прогнозу в ближайшие полгода жилье в США подешевеет еще на 10%. Такая ситуация привела к банкротству более 50 ипотечных компаний страны.

Тем не менее разработчики концепции считают, что многие механизмы формирования сектора социального жилья, применяющиеся в Соединенных Штатах, разумно использовать и в России. «Это, например, предоставление адресных жилищных субсидий нуждающимся гражданам, стимулирование застройщиков и прямые бюджетные вложения на инженерное обустройство площадок под жилищную застройку, что позволит компенсировать часть расходов по приобретению, найму или строительству жилья для граждан социально-незащищенных категорий без влияния на рынок ипотечного кредитования в целом», – отметил председатель Совета НАУИР России Владимир Пономарев.

В качестве наглядного примера он привел строительство в штате Виржиния малоэтажного поселка на 600 домов. Из необходимых на реализацию проекта $125 млн федеральный бюджет выделил $35 млн через профильное министерство, муниципалитет – $15 млн и власти штата – $10 млн. Остальные вложения сделал частный застройщик, выигравший тендер. Средства были направлены на снос ветхого жилья, переселение жителей, создание социальной инфраструктуры и обучение профессиям будущих жителей поселка.

«При этом заказчиком выступает Жилищная корпорация, о создании которой сегодня у нас еще только дискутируют, – уточнил Пономарев. – Она предоставляет застройщику право продать 50% жилья в поселке по коммерческим ценам. Оставшиеся 300 домов предоставляются нуждающимся гражданам на условиях найма либо с помощью ипотечных кредитов. Вариант заселения определяется по дифференцированной шкале продажной стоимости жилья и стоимости найма, вплоть до бесплатного, в зависимости от дохода семьи».

Все это применимо и в России. Главное, по выражению эксперта, «не заиграться в доступность». «Причиной кризиса в США стало бесконтрольное повышение привлекательности и доступности ипотечных программ для необеспеченных слоев населения за счет занижения месячных платежей. Поэтому значительное количество заемщиков потеряло экономические стимулы для дальнейшего исполнения своих обязательств по взятым кредитам», – считает Владимир Пономарев.

Один из практиков отечественного рынка – генеральный директор ЗАО «Желдорипотека» Виталий Вотолевский считает, что хотя частично американские схемы уже применяются в России – так, в основе модели, используемой Агентством ипотечного жилищного кредитования, лежит именно американская модель, – полностью копировать ее в России нельзя. «Для нашей страны, на мой взгляд, более приемлема немецкая ипотечная схема с первоначальным накоплением. Что касается обеспечения жильем социальных слоев населения, то методы здесь просты, но затратны – это строительство дешевого жилья силами муниципалитетов, субсидирование из государственных городских и местных бюджетов как первоначального взноса, так и процентной ставки», – прокомментировал он инициативу АСР.

Однако экспертам готовые схемы американских коллег кажутся достаточно привлекательными, поэтому профессиональные сообщества включат их в ряд программ, концепций и рекомендаций, которые уже представили и еще собираются представить в правительство.

«Кроме создания системы перекрестного субсидирования, нам необходимо, например, существенно доработать законодательство, которое позволит сделать более доступными ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройке, – говорит заместитель генерального директора по правовым вопросам ОАО «Русская ипотечная акцептная компания» Александр Казаков. – Это создаст дополнительный источник финансирования для застройщиков и позволит стимулировать строительство нового жилья.

Посмотрите на американскую практику государственно-частного партнерства с использованием налоговых освобождений. На этапе строительства льготы предоставляются застройщикам и в дальнейшем могут быть ими проданы банкам, осуществляющим финансирование строительства жилья. А на этапе заселения от налогов освобождаются граждане, приобретающие или арендующие доступное жилье. Они могут получить льготы по уплате налогов на имущество и на землю на срок до 15 лет».

Елена Филаретова


Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31