27 июля 2021 20:48

Кризис мог случиться давно

Предложение складских площадей может превысить спрос в ближайшие два-три года, считает директор по региональному развитию Национальной логистической компании (НЛК) Олег Мамаев:

– Для НЛК строительство складов является бизнесом или вы строите их сами лишь потому, что не можете найти подходящее предложение на рынке?
– Национальная логистическая компания – это несколько самостоятельных структур, вместе оказывающих клиентам полный комплекс логистических услуг в формате 3PL. Это Национальная логистическая компания, Национальный таможенный брокер, «ТЭК Карго Транс», «НЛК-Транс».
Поэтому мы строим склады для себя и в аренду их не сдаем.
Мы работаем на рынке с середины 1990-х годов, и вплоть до 2006 года на рынке не было ни одного высококлассного склада, который можно было снять. Но в настоящий момент рынок торговой и офисной недвижимости близок к насыщению, поэтому девелоперы начали проявлять интерес к складскому сегменту.

– Не выгоднее ли было бы арендовать склады и специализироваться на основном бизнесе?
– НЛК арендует с 2006 года складской терминал в подмосковном Пушкине. До этого на рынке не было подходящих для нас площадей класса А, которые можно было свободно снять.
И если вы мне покажете, где можно арендовать склад класса А в том же Ростове, я с радостью откажусь от постройки собственного. Главная причина, по которой мы строим склады сами, – отсутствие предложения.
Мы не девелоперы и в аренду свои склады сдавать не собираемся. Мы строим их для себя и в том объеме, который нам необходим.
В общем-то, мы получаем со своих складов те же 10 – 15% годовых прибыли. Внутри группы НЛК активы разделены – мы сдаем площади внутри группы, но по рыночным ставкам. Хотя это и можно назвать перекладыванием денег из одного кармана в другой, но на практике позволяет правильно оценивать окупаемость проектов.

– Не приходится ли вам из-за этого лишний раз платить налоги?
– Нет, просто мы получаем прибыль в разных компаниях одной группы.

– Не дешевле ли использовать существующие в регионах складские площади более низких категорий?
– Высококлассные склады нужны только на определенном уровне развития бизнеса. Учитывать 30 артикулов и 500 палето-мест без проблем можно и на складе низкого класса. А при объеме свыше 2 тыс. палето-мест становятся эффективными высотное хранение, разворотные площадки, большое количество погрузочных доков и другие плюсы складов класса А. Также учитываются требования к качеству хранения и обработки, задачи оптимизации складских запасов.
Вы правы, Москва остается складским центром всей России. И многие компании, использующие в Московском регионе складские комплексы класса А, в регионах обходятся складами классов В или С. Хотя высококлассные склады более интересны с точки зрения развития бизнеса, для объема 800 – 1000 палето-мест есть неплохие решения для складов более низких категорий – лишь бы помещения отапливались.
Поэтому в регионах разрыв между реальным и потенциальным спросом на склады класса А выше и составляет 50 – 70%. В Москве разница между ними гораздо ниже 50%.

– Какие складские площади имеются сейчас в распоряжении НЛК?
– Сейчас около 400 тыс. кв. м, к концу 2007 года будет уже около 500 тыс. кв. м. В Москве у нас сегодня четыре площадки, в Новосибирске – две, в Батайске Ростовской области – одна, в Екатеринбурге – две.

– Не слишком ли это мало?
– В самый раз. В ближайшие 3 – 4 года емкость складского рынка в Ростовской области, по нашим прогнозам, не превысит 200 тыс. кв. м, и мы со своими 50 тыс. кв. м займем на нем около четверти. Держать слишком большой кусок нецелесообразно.
Латентная потребность в Ростовской области в складах класса А составляет 70 – 80 тыс. кв. м. Подкрепленная бюджетами – 30 – 50 тыс. кв. м.

– Сейчас все строят очень много складов. Вы не боитесь возникновения кризиса перепроизводства на рынке складской недвижимости?
– Обратите внимание, из заявленных проектов реально исполняются 30%, а то и 20%. Если бы они были реализованы все, то кризис перепроизводства возник бы уже давно. Несмотря на заявления многих девелоперов о строительстве миллионов квадратных метров, реально в 2006 году введено не более 700 тыс. кв. м.
Но мы действительно ожидаем, что в течение двух-трех лет возникнет избыток складских площадей. Именно поэтому мы недавно пересмотрели стратегию своего складского строительства в сторону соблюдения большей осторожности. Решено вводить в строй новые склады небольшими очередями, чтобы не дай бог не построить избыток, который не сможем освоить.
Однако построить складскую коробку – только часть дела. Наладить на складе соответствующие процессы, набрать и обучить персонал – единовременно на работу должны выйти несколько сотен человек – не менее сложно. Поэтому масштабировать высококлассные склады с высокой скоростью совсем не просто и требует больших затрат времени. На наш взгляд, именно по этой причине в ближайшие два года спрос на складские услуги будет превышать предложение.

– Как такое развитие ситуации может отразиться на ставках аренды складов?
– Я не ожидаю их снижения. Поймите, проект с окупаемостью больше 10 лет никого не интересует. В этом случае скорее заморозят строительство.
Думаю, рост цен в ближайшие года два-три продолжится, но составит только 10 – 15%.
В дальнейшем мы не ожидаем снижения уровня доходности. Дело в том, что меняется структура инвестирования. Вместо дорогих российских денег на рынок приходят дешевые западные. Их реальная стоимость составляет, наверное, 3 – 4% в год. Поэтому ниже 8 – 10% доходность в России в ближайшие три – пять лет не упадет.
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31