14 мая 2021 05:13

Удачное вложение

На фоне падения доходности банковских вкладов растёт интерес к альтернативным способам инвестирования. В номере от 14 мая «Гудок» писал о доходности новостроек и вторичного жилья. Что ещё может предложить частным инвесторам рынок недвижимости, проанализировали эксперты. Оказалось, пора ехать за город.
При покупке инвестиционной недвижимости важны сроки окупаемости вложений. По словам частного инвестора, совладельца нескольких проектов в сфере недвижимости в Москва-Сити Романа Котова, производственные и коммерческие площади для быстрой оборачиваемости денег не покупают: здесь выгоду можно получить, только запустив и раскрутив какое-то конкретное дело. «Доход в этом сегменте предполагается долговременный, но он не гарантирован, требует много времени, усилий и риска», – отмечает Роман Котов.

Быструю окупаемость – купил, построил, продал – можно получить только в жилищном сегменте загородной недвижимости, уверен эксперт.

По данным Mirkvartir.ru, самые дорогие дачные дома сегодня в Крыму (в среднем 3 214 634 руб.) и в Подмосковье (2 262 000 руб.).

За год загородные дома подорожали в 11 регионах из 54, проанализированных аналитиками Mirkvartir.ru. В основном это южные области: Краснодарский (+5,2%) и Ставропольский (+4,8%) края, Ростовская (+4,4%) и Брянская (+3,9%) области, Республика Адыгея (+3,6%). Одновременно только за апрель спрос на жильё на Черноморском побережье подскочил на 28%. На эти регионы, по мнению экспертов, инвесторам стоит обратить внимание в первую очередь.

В столичном регионе, напротив, сейчас наблюдается стагнация, начавшаяся ещё десять лет назад. «Загородный рынок Московского региона, не успев полностью восстановиться после кризиса 2008 года, оказался под влиянием кризиса 2014-го, что привело рынок к длительной фазе стагнации и отложенного спроса у потенциальных покупателей на 3–5 лет», – замечает директор департамента инвестиций Blackwood Владлена Зинина.

При выборе региона инвестирования, по мнению Романа Котова, необходимо учитывать следующее: «В каждом случае свои особенности. Например, во многих регионах по сравнению с Подмосковьем ниже стоимость земельных участков, соответственно меньше капиталоёмкость проектов, слабее конкуренция и более благоприятные инвестиционные условия, диктуемые местными властями. Но цены и покупательная способность тоже могут быть меньше», – говорит эксперт. То есть при перепродаже объекта недвижимости сегодняшний инвестор может не найти платёжеспособного покупателя.

Следующий шаг после выбора региона для покупки дома – поиск оптимальной стратегии инвестирования. Эксперты говорят о двух вариантах: покупка участка с целью строительства дома и продажи готового объекта с отделкой «под ключ» или покупка готового объекта недвижимости с целью последующей сдачи в аренду.

При подборе объектов в соответствии с выбранной стратегией важно правильно выбрать местоположение и проект загородного дома, добавляет Владлена Зинина.
«Например, если объект расположен вблизи водохранилища, спортивных, рекреационных объектов, то реализовать его или сдавать в аренду по хорошей цене и в приемлемые сроки будет гораздо проще, – поясняет Владлена Зинина. – Покупать инвестиционные объекты лучше в жилых посёлках или близких к заселению проектах. Сдать в аренду дом или таунхаус в посёлке, где ведутся постоянные строительные работы или значительная часть посёлка заброшена, сложнее».

При покупке участка для последующего строительства, по её словам, нужно выбирать участок с коммуникациями или возможностью их подключения в зависимости от класса загородного объекта. В объекте экономкласса следует обратить внимание на наличие электричества, в элитном должны быть центральные коммуникации.

По оценке директора Rockwood Development Артёма Еланского, в загородной недвижимости вполне реально получить 40–70% дохода за период времени до полутора лет. Правда, потребуется учесть ряд факторов: время для совершения вложений, местоположение объекта, конъюнктуру рынка на текущий момент, материалы, использованные для строительства, и т.д.

Самый привлекательный вариант с точки зрения инвестирования, замечает он, дом с участком, предназначенный для проживания в любое время года. Чаще всего это каменные дома с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Желательно, чтобы дорога до города занимала не более полутора часов.
«Многие городские жители готовы поменять свою небольшую (как правило, около 42 «квадратов») квартиру на загородный дом, площадь которого составляет 150 и более квадратных метров. Кроме того, им достанется также земельный участок размером 12–14 соток», – рассуждает Артём Еланский. Впрочем, даже сложности с транспортной доступностью ещё не повод отказываться от инвестирования, полагает эксперт. Правда, следует быть готовым к меньшей стоимости объекта и большему времени его продажи.

Современный тренд на рынке – рост спроса на дома с отделкой: всё больше покупателей загородных домовладений не хотят тратить время на проведение ремонта и разработку дизайн-проекта. Они ищут готовый, но современный дом, оснащённый всем необходимым оборудованием.
«По нашим оценкам, 8 из 10 покупателей предпочитают именно такие объекты, поэтому и для инвестиций лучше подойдёт дом с ремонтом. Особенно это выгодно в связи с тем, что в организованных посёлках таких предложений пока относительно немного», – говорит управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнёрской сети CBRE Илья Менжунов.

Если учитывать все факторы, то с выгодой вкладывать в строительство коттеджных и дачных посёлков можно по всей России, где есть достаточная плотность населения, уверен Роман Котов.

Мария Хлопотина


Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
  1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31