14 мая 2021 12:31

Доходные метры

Жилая недвижимость как альтернатива банковским вкладам и валюте

Отток средств физлиц из банков в январе составил 453 млрд руб., почти в три раза больше, чем годом ранее. Причина кроется в снижении доходности банковских вкладов. В апреле ЦБ зафиксировал ослабление курса рубля по отношению к ключевым иностранным валютам. В итоге россияне всё чаще рассматривают недвижимость как надёжный способ инвестирования.
Новостройки

Рост спроса на жильё толкает цены вверх. По данным Mirkvartir.ru, за I квартал квадратный метр новостроек подорожал сразу в 52 городах из 69, в которых проводилось исследование. Лидерами роста цен на квартиры стали пять городов: в Екатеринбурге прирост составил 7,9%, в Кургане – 7,5%, Орле – 7,2%, Уфе – 7,1%, Архангельске – 7%. В среднем по всем городам «квадрат» стал дороже на 2,2%, а стоимость предложения увеличилась на 2,6%.

Частные инвесторы чаще вкладываются в жилой масс-маркет. «В массовом сегменте недвижимости обычно с инвестиционными целями приобретаются наиболее ходовые лоты: студии, «однушки», реже – двухкомнатные квартиры. Поскольку на подобные квартиры собственнику проще найти арендатора или покупателя, соответственно, инвестор сможет быстрее начать получать доход от своего актива или вернуть вложения в случае его продажи», – говорит генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов.

Региональные рынки жилья неоднородны, поэтому нет универсальной стратегии инвестиций в недвижимость. «На мой взгляд, лучшим вариантом для вложений в столице может стать жилой комплекс комфорт-класса, расположенный относительно недалеко от центра и обладающий качественными архитектурой, инфраструктурой и благоустройством. Такие объекты несколько дороже, но перепродать их можно с большей выручкой в силу их высокой цены. На старте реализации ЖК инвестору понадобится вложить примерно 130–140 тыс. руб. в каждый «квадрат», тогда как к моменту сдачи в эксплуатацию объект может подорожать до 160–170 тыс. руб.», – рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнёрской сети CBRE Мария Литинецкая. В регионах, напротив, лучше сосредоточить внимание на наиболее доступных предложениях рынка, так как именно такое жильё обладает большей ликвидностью, считает она.

Руководитель проекта федеральной сети закрытых продаж недвижимости Ru.Sale Диана Имамгаязова не разделяет эту точку зрения. По её мнению, в регионах для последующей продажи тоже выгоднее приобретать квартиры в новостройках комфорт-класса и бизнес-класса.

Эксперты считают, что сейчас стоит обратить внимание на квартиры в регионах юга России (Краснодар, Сочи, Геленджик и т.д.), в Екатеринбурге и Казани, а также в Петербурге и Калининграде. В целом можно ориентироваться на те города, где есть приток внутренней миграции и сохраняется высокий спрос на жильё, считает Диана Имамгаязова. «Выгоднее покупать квартиру в крупных городах России. В период кризиса такие объекты в любом случае сохранят свою номинальную стоимость, – соглашается исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин. – Недвижимость в маленьких городах не пользуется спросом, при её продаже много заработать не получится».

При этом выгоднее вложиться в строящееся жильё, утверждает гендиректор Tekta Group Роман Сычёв. «За период строительства (примерно два года) объект в коммерчески успешном проекте может подорожать на 20–25%. Если же инвестиция носит только сберегательный характер, то лучше приобрести новостройку незадолго до её ввода в эксплуатацию. Динамика цены в современных проектах примерно соответствует темпам инфляции. Кроме того, такой объект можно сдавать в аренду, что также может принести владельцу 4–8% годовых», – отмечает Роман Сычёв.

Если речь идёт о краткосрочном капитальном вложении, задача которого принести как можно больше прибыли, эксперты рекомендуют рассмотреть большие квартиры, потому что данных объектов в комплексе не так много и конкуренция при продаже будет не столь острой. Инвестиционно привлекательны и небольшие по площади квартиры с отделкой, расположенные на средних этажах и с хорошим видом из окна – такие квартиры наиболее ликвидны и не вызовут проблем при перепродаже, считает коммерческий директор ГК «Самолёт» Дмитрий Волков. По его словам, площадь востребованной «однушки» сейчас составляет от 37 до 44 кв. м.

Инвесторам, которые хотят сдавать квартиру в аренду и иметь постоянный доход, выгоднее покупать однокомнатные квартиры в экономклассе.

Правда, чтобы окупить вложенные в квартиру средства, сдавать её в аренду нужно длительное время, особенно в регионах, где средний доход колеблется в пределах 5–6% годовых. Покупать и сдавать в аренду апартаменты более выгодно. «Собственник может сдавать апартамент как самостоятельно, так и через управляющую компанию. Стоимость апартаментов на рынке примерно на 15% ниже, чем квартиры, а доходность от аренды апартамента почти вдвое выше, чем традиционной квартиры», – говорит директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Андрей Жамкин.


«Вторичка»

Рынок вторичного жилья тоже пошёл в рост. «В большинстве регионов страны стоимость квадратного метра в среднем увеличилась на 2%», – поясняет генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко (см. таблицу 1). Наиболее перспективными являются города-миллионники: Москва, Казань, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Пермь, уверяют в Центральном агентстве недвижимости.
«Если есть возможность, стоит покупать недвижимость – рост продолжится в ближайшие два года», – считает аналитик федеральной риелторской компании «Этажи» Константин Бредников.

Если покупать квартиры для жизни, можно обратить внимание на регионы с самыми низкими ценами (см. таблицу 2). «Сейчас оптимальное время для покупки недвижимости, – рассказывает гендиректор компании «Концерн Русич» Борис Лесков. – Срок действия специальных акций и предложений ограничен, и рассчитывать осенью на серьёзный дисконт, который есть сейчас, не нужно».

Мария Литинецкая советует для инвестирования выбирать двухкомнатные квартиры со средней площадью порядка 55 кв. м.

Специалист по вторичному рынку Андрей Шароваров резюмирует: выбирая квартиру на вторичном рынке для инвестирования, необходимо учитывать следующие факторы – возраст дома, его расположение, транспортную доступность, сделанный ремонт, а также качество планировки и общую площадь.

В ближайших номерах «Гудка» мы проанализируем инвестиционную привлекательность загородной недвижимости.

Мария Хлопотина
Виталий Маслюк





Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
  1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31