27 сентября 2020 00:33

Крыша дольщика

Государственный фонд защиты прав участников долевого строительства приступил к работе

Начал работу Фонд защиты прав участников долевого строительства, зарегистрированный 23 октября в форме публично-правовой компании. Теперь застройщики будут отчислять компенсационные средства не в страховые компании, а в государственный фонд. По мнению главы правительства Дмитрия Медведева, фонд обеспечит гарантии вложений в долевое строительство и предотвратит появление обманутых дольщиков.
Как пояснил «Гудку» первый заместитель генерального директора, начальник юридического отдела ОАО «Стройпроект» Евгений Краснолобов, создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» произошло в рамках реализации поправок к ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», вступивших в силу 30 июля 2017 года.

Напомним, с 7 декабря прошлого года одноимённый фонд в форме унитарной некоммерческой организации был создан на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), с 1 января этого года Росреестр регистрирует договоры долевого строительства (ДДУ) по новым объектам только после уплаты застройщиками взносов в компенсационный фонд – 1,2% от цены каждого договора долевого участия.
«Я не вижу особой разницы от переформатирования этой организации из НКО в публично-правовую компанию. Но уровень гарантий дольщикам вырос значительно. Сейчас государство само берёт на себя ответственность и функции страховой компании, обеспечивает выполнение обязательств по договору», – говорит адвокат коллегии «Князев и партнёры» Зиннур Зиннятуллин.

Новую структуру возглавил руководитель АИЖК Александр Плутник, а наблюдательный совет – глава аппарата правительства, вице-премьер Сергей Приходько.

Размер отчислений застройщиков остался прежним, он может пересматриваться не чаще одного раза в год и только путём внесения изменения в соответствующий федеральный закон. Эти деньги должны быть зачислены на счёт фонда не менее чем за три рабочих дня до представления ДДУ на государственную регистрацию.

Правительство поставило условие: деньги фонда должны храниться в банках с объёмом собственных средств не менее 25 млрд руб. Таким банком стал подконтрольный Агентству страхования вкладов (АСВ) банк «Российский капитал», входящий в топ-30 российских банков по размеру активов.

Тот факт, что застройщики будут отчислять деньги не в страховые компании, а в госфонд, гарантирует дольщикам более серьёзную защиту, считает министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.

По мнению генерального директора ООО «Управление регионального строительства» Аркадия Астрахана, схема работы фонда будет схожа с той, по которой действует АСВ: «Первые два-три года организация будет работать как «пылесос», собирая деньги с рынка вместо страховых компаний. Первых дефолтов застройщиков, делающих отчисления в компенсационный фонд, можно ожидать не ранее чем через три года. Но, как и в случае с АСВ, всё будет хорошо, пока будут банкротиться мелкие застройщики».


Кому и сколько

Достать деньги из «кубышки» можно будет только в случае банкротства застройщика, сделавшего отчисления в фонд. При этом финансовую несостоятельность компании должен признать суд, открыв конкурсное производство. Средства фонда могут быть использованы либо на выплату возмещения физлицам-дольщикам, либо на завершение строительства объектов.

Впрочем, для участников долевого строительства уже существуют «потолки» возмещения затрат. Они прописаны в федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и постановлении правительства РФ об утверждении порядка выплаты. «Фонд возместит одному гражданину стоимость не более 120 кв. м жилой недвижимости, приобретённой у застройщика-банкрота, по цене на момент заключения сделки. Не получат возмещение граждане, получившие право требования по договору переуступки, заключённому с юридическим лицом после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика», – поясняет Евгений Краснолобов.

Решение о направлении средств фонда на завершение строительства объекта, если речь идёт о сумме менее 500 млн руб., будет принимать правление. Если сумма выше, последнее слово останется за наблюдательным советом фонда.

Нецелевое использование средств или расходование их на другие стройки невозможно – для каждого строящегося дома будет открываться отдельный счёт. Принцип «один застройщик – один объект» призван не позволить девелоперам строить своего рода пирамиды и затыкать дыру на текущей стройке за счёт начала продаж на новом объекте, подчёркивает Евгений Краснолобов.


Что выиграют застройщики

Теперь застройщикам нет необходимости страховать свою гражданскую ответственность (эта мера закреплена ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», тариф составлял 1% от стоимости объекта, но страховщики могли применять повышающие или понижающие коэффициенты) или обеспечивать исполнение обязательств поручительством банка.
«Способы обеспечения исполнения обязательств застройщика в форме поручительства или страховки отменяются, – пояснил Евгений Краснолобов. – Конкурсными управляющими застройщиков-банкротов, которые осуществляли выплаты в компенсационный фонд, смогут стать только арбитражные управляющие, аккредитованные при фонде. К ним предъявляется ряд требований, среди которых я бы особо отметил наличие опыта руководящей работы в строительстве не менее трёх лет либо не менее трёх осуществлённых процедур банкротства застройщика».


Не всё гладко

Эксперты оценивают создание Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства положительно, но отмечают и ряд подводных камней. Адвокат палаты Московской области Сергей Головин обращает внимание на то, что с момента заключения договора до банкротства застройщика может пройти несколько лет и не исключён вариант, что стоимость квадратного метра в регионе за это время вырастет, а вот возмещение будет происходить исходя из его цены на момент сделки.

Риелторы отмечают, что застройщики могут отыграться на дольщиках за необходимость делать отчисления в компенсационный фонд: они включат свои расходы в стоимость квадратного метра, и цены, соответственно, вырастут.


Государство ужесточает отбор игроков

Но не следует думать, что государство, учредив Фонд, берёт на себя все риски. Принятые в июле этого года поправки к закону о долевом строительстве должны обезопасить рынок от появления недобросовестных застройщиков. Нововведения должны вступить в силу с 1 июля 2018 года, но чиновники хотят ускорить процесс и дать поправкам ход с 1 января следующего года.

Евгений Краснолобов считает правильным закрытие наиболее распространённых путей обхода ФЗ-214. «Поправки запрещают застройщикам эмитировать любые ценные бумаги, кроме собственных акций, а это означает полный запрет пресловутых вексельных схем, – говорит эксперт. – Однако возможность появления новых схем не исключена полностью».

Впрочем, законодатели поставили застройщиков в жёсткие рамки. Как только поправки вступят в силу, компании-застройщики должны будут иметь собственные средства в сумме не менее 10% от стоимости строительства. Будет ограничена и общая сумма авансовых платежей застройщика: они не должны будут превышать 30% от стоимости проекта и могут направляться только на строительство, подготовку проектной документации, создание инженерно-технических коммуникаций. Кроме того, закон ограничил собственные расходы застройщика: на банковское обслуживание, зарплаты, оплату услуг организации, выступающей в качестве единоличного исполнительного органа, а также расходы на аренду, рекламу, коммунальные и другие услуги не могут превышать 10% от проектной стоимости работ.

Эксперты опасаются, что в сложившихся условиях с рынка уйдёт часть застройщиков, а при устойчивом спросе на недвижимость оставшиеся крупные игроки смогут устанавливать свои правила и диктовать ценовую политику: на рынке долевого строительства ожидается как минимум 15-процентный рост цен.

Елена Александрова


Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
            1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31